Соседское право: установление сервитута (право ограниченного пользования соседним земельным участком)

В частном праве существует постоянная сложная проблема – проблема урегулирования различных споров, возникающих у владельцев соседних домов и земельных участков. Одним из видов таких споров является спор о том, как обеспечить проход к своему земельному участку через другой, соседний земельный участок.

Иногда возникают ситуации, когда пройти к своему дому возможно лишь через земельный участок соседа. В таком случае возникает проблема установления неких параметров постоянного использования соседнего земельного участка.

Закон в подобных случаях говорит о возможности установления так называемого сервитута – права ограниченного использования соседнего земельного участка за плату (ст. 274 ГК, ст.23 ЗК РФ).

В ситуации отсутствия конфликта и осознания того, что проход возможен лишь по чужой земле, между соседями может быть заключен договор об установлении сервитута – об ограниченном пользовании чужим земельным участком.

В договоре об установлении сервитута указывается какая именно часть участка будет обременена сервитутом. Для того, чтобы указать это точно необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет необходимые измерения и составит план с указанием площади и координат сервитута. Также в договоре указывается плата за сервитут, поскольку пользование чужими вещами по общему правилу гражданского законодательства предполагает платный характер.

Сервитут подлежит государственной регистрации. Сведения о нем вносятся в единый государственный реестр недвижимости для того, чтобы каждый участник гражданских правоотношений имел возможность получить представление о всех правах и обязанностях в отношении каждого земельного участка.

Сложная проблема возникает тогда, когда соседи не могут достичь соглашения об установлении сервитута. В этом случае тот, кто желает установить сервитут, должен обратиться в суд с иском к своему соседу об установлении сервитута.

В исковом заявлении необходимо, прежде всего, указать веские причины для установления сервитута. Комплекс причин должен наглядно и ясно продемонстрировать суду необходимость установления сервитута. Дело в том, что сервитут – это некое крайнее средство права, он не устанавливается просто по желанию, поскольку его установление влечет ограничение права собственности. Если на участок или к дому того, кто просит об установлении сервитута, можно подойти или подъехать способом, который будет менее удобен, но возможен суд, вероятнее всего, откажет в установлении сервитута. Закон и судебная практика, разумеется, не содержат закрытого перечня случаев, которые бы вели к установлению сервитута, но устанавливают некий стандарт рациональности, который позволяет суду увидеть, что требование об установлении сервитута не носит характера каприза, характера злоупотребления правом, а продиктовано исключительно необходимостью.

При заявлении иска об установлении сервитута необходимо ориентироваться на сложившийся порядок пользования соседними земельными участками, поскольку иск об установлении сервитута может быть заявлен после многих лет соблюдения некоего режима использования соседних земельных участков. Если сервитут существовал де-факто, но по какой-либо причине у соседей возник конфликт, в результате чего он перестал действовать, то это может привести к тому, что суд может посчитать, что необходимо восстановить и юридически оформить существовавшее ранее положение вещей. Суд принимает во внимание некий признанный в течение длительного времени порядок, поскольку тот служит для него неким аналогом соглашения. Пусть соглашение не было оформлено документально, но своими действиями соседи подтверждали его действительность и необходимость. Суд при разрешении споров о сервитутах руководствуется не только нормами закона, но и нормами здравого смысла, стараясь принять во внимание уникальность каждой ситуации, вытекающей из принятого и сложившегося порядка пользования земельными участками.

Какой-либо четкой методики установления платы за сервитут в настоящее время не существует, этот вопрос в праве остается дискуссионным. Закон говорит лишь о некоей соразмерности платы за сервитут. В случае судебного спора о плате за сервитут назначается проведение судебной экспертизы и эксперт приводит свои аргументы по поводу расчета платы за сервитут, на которые обычно и ориентируется суд при вынесении решения. Суд не может вынести решение без указания платы за сервитут, поскольку без такого указания спор нельзя было бы считать разрешенным.

Существуют и так называемые публичные сервитуты, но они, строго говоря, не относятся к сфере правоотношений соседей. Такие сервитуты устанавливаются решением органа местного самоуправления или органа государственной власти. Они служат для соблюдения публичных (общественных) интересов и имеют режим регулирования, который существенно отличается от режима регулирования частных сервитутов.

В настоящее время право соседских правоотношений, включающая сервитутное право, является бурно развивающейся частью гражданского права. Многие правоотношения, которые существовали в неформализованном виде в течении многих десятилетий, проходят период формализации. В такой ситуации каждый спор по установлению сервитута имеет большую смысловую нагрузку. Вследствие этого в каждом споре об установлении сервитута желательно участие адвоката.