Иск об устранении препятствий

Споры соседей: защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Существует огромное количество ситуаций, в которых возникают споры соседей по поводу нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Это могут быть ситуации, когда сосед расположил на соседнем участке свои вещи и не намерен их убирать; когда он построил на границе земельных участков здание, что запрещено строительными нормами и правилами и т.п.

Характерная черта каждой из таких ситуаций заключается в том, что собственник сохраняет власть над своей вещью, она не переходит во владение и пользование кого-то другого, но вместе с тем он из-за чужих действий уже не может в полной мере использовать вещь, или использование вещи становится небезопасным.

Скажем, если на вашем участке находятся чужие вещи (например, строительный материал) вы в принципе не лишены владения своей землей, но использовать свой земельный участок в полной мере уже не можете. Или, к примеру, если на границе вашего земельного участка выстроен дом, который затеняет ваш земельный участок, с крыши которого на ваш участок падает снег и т.п., то вы также не лишены власти в отношении вашей земли, но эта власть все же перестает быть полноценной, она лишается всей необходимой полноты, поскольку ваша вещь, так или иначе, теряет потребительсткие свойства.

В таких ситуациях вы вправе предъявить иск об устранении препятствий в пользовании вещью (ст.304 ГК). Это так называемый негаторный иск.

Важно отличать этот иск от иска, называемого виндикационным. Такой иск связан всегда с лишением владения. Если ваша вещь попала к кому-то другому, то вы вправе истребовать её (виндицировать). У виндикационого иска (иска об истребовании вещи) другие основания и условия предъявления.

Иск об устранении препятствий в пользовании – это иск, к которому не применяется исковая давность. Это означает, что вы в любое время можете предъявить такой иск, даже в том случае, когда нарушения возникли много лет тому назад. Правда всегда важно помнить один важный нюанс – несмотря на то, что исковая давность в данном случае не применяется, меняются факторы, сопутствующие предъявлению иска. Например, если вы намерены предъявить иск соседу, основанный на том, что он нарушил ваше право, не соблюдая строительных нормативов при возведении своего дома, вы должны помнить, что строительные нормы и правила со временем изменяются и то, что сегодня неприемлемо могло быть приемлемым в прошедшие годы. Суд при вынесении решения проводит сложную оценку прав и обязанностей соседей и исключает всякий момент злоупотребления правом. Это может означать, что даже если вы формально правы при заявлении своей позиции, но пытаетесь опровергнуть то положение вещей, которое признавали приемлемым в течении многих лет, суд вправе отказать вам в иске.

Иск об устранении препятствий в пользовании может быть заявлен и в отношении некоего общего имущества. В частности общего имущества многоквартирного дома.

Например, споры об устройстве тамбуров в многоквартирных домах носят такой характер. Если кто-то устраивает тамбур для себя, он в этом случае огораживает часть общего имущества многоквартирного дома (лестничные клетки в многоквартирных домах относятся к общему имуществу многоквартирного дома). Собственник другой квартиры в таком случае вправе предъявить иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом – общим имуществом многоквартирного дома.

К такого же рода гражданским делам относятся и споры между соседями о переводе квартир в нежилой фонд, связанные с их самовольной реконструкцией. Дело в том, что при переводе из нежилого в жилой фонд необходимо создание отдельного выхода, что неизбежно означает отдельное пользование некоторой частью земельного участка, на котором расположен дом. Земельный участок, находящийся под домом, также относится к общему имуществу многоквартирного дома. Поэтому, заявляя иск о несогласии с переводом квартиры в нежилой фонд, вы также по сути ставите перед судом вопрос об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Как показывает судебная практика, спектр решений по искам об устранении препятствий в пользовании является довольно сложным. В тех районах городов, где велось строительство частных домов, наблюдается очень большая плотность застройки. Дома очень близко расположены по отношению друг к другу. Такое положение вещей объективно способствует постоянному предъявлению негаторных исков по спорам, которые возникают между соседями. Но суды в таких случаях очень осторожно выносят решения, поскольку они исходят из того, что нужно тщательно исследовать уникальность сложившегося положения вещей. У плотной застройки зачастую были свои исторические причины, которые влияли на характер застройки независимо от субъективной воли отдельных людей. Все это учитывается при разрешении спорных ситуаций.

Совершенно иная ситуация возникает при создании новых вещей. При строительстве новых домов или при переводе квартир из жилого в нежилой фонд. В этих случаях судебная практика при разрешении споров соседей оценивает ситуацию гораздо строже. Возникновение новых вещей должно происходить четко в соответствии с действующими нормами и правилами. Поэтому нарушение этих правил не находит обычно оправдания.

Поскольку судебная практика по спорам об устранении препятствий является очень сложной, требующей в каждом отдельном случае учета многих конкретных факторов, в каждом деле такого рода желательно участие адвоката.