Раздел дома и земельного участка в натуре (на отдельные части)

В гражданском законодательстве предусмотрена процедура раздела недвижимости в натуре, то есть раздела на определенные части (части дома и отдельные земельные участки) (ст.252 ГК РФ).

Это означает следующее. Предположим, что вам и кому-либо ещё принадлежат дом и земельный участок на праве собственности. Тогда это так называемая общая долевая собственность (общая собственность без определенных долей в российском законодательстве установлена для супругов, но это исключение из правила). Каждому из сособственников принадлежит доля в праве. Однако принадлежность кому-либо доли в праве не означает, что автоматически у этого человека есть право на определенную часть дома или земельного участка. Доля в праве имеет виртуальную, а не материальную природу и каждый из сособственников имеет право на любую часть вещи. Даже в том случае, если сложился определенный порядок пользования вещью (закреплены за каждым отдельные части дома и т.п.), это ещё не означает, что части вещи стали с юридической точки зрения отдельными вещами.

Для того чтобы дом и земельный участок были разделены на отдельные части, которые с юридической точки зрения будут считаться именно отдельными вещами (будут внесены в единый реестр недвижимости как отдельные вещи) необходима специальная процедура раздела.

Раздел дома и земельного участка может быть произведен на основе специального договора о разделе недвижимости в натуре. Такой договор представляется в Росреестр и на этом основании в единый реестр недвижимости вносятся сведения о новых объектах недвижимости.

Более сложной является ситуация, в которой сособственники не могут договориться о разделе дома или земельного участка. Скажем, если кто-то из сособственников не считает раздел целесообразным или же в принципе все участники общей долевой собственностью согласны с тем, что существует необходимость раздела вещи в натуре, но не могут определиться с конкретными вариантами раздела (не могут определиться с тем кому какая именно часть дома или земельного участка останется). В этой ситуации необходимо обращение в суд с иском о разделе дома и земельного участка в натуре. В исковом заявлении указывается вариант раздела дома и земельного участка с четким указанием кому из сособственников какие именно достанутся комнаты и другие помещения в доме, а также кому какой именно достанется земельный участок. Это указывается на основании имеющейся технической документации и плана границ земельного участка. К исковому заявлению также прилагается техническое заключение (заключение специалиста), в котором указывается возможно ли произвести раздел в натуре строения с технической, санитарной и противопожарной точек зрения.

Важно иметь в виду, что раздел дома в натуре предполагает, что у каждой отдельной части дома (у каждого нового объекта недвижимости, получаемого в результате раздела) должен быть отдельный вход. Каждая новая часть дома предполагает уже её отдельное использование новым собственником, поэтому она должна функционировать изолированно. Что касается раздела земельных участков, то предполагается аналогичная ситуация – раздел в натуре предполагает, что не должно остаться земли в общем пользовании. Земельные участки также должны функционировать изолированно.

В силу того обстоятельства, что раздел дома и земельного участка – это не только юридическое, но и сугубо техническое действие в судебном процессе о разделе вещей в натуре весьма вероятно участие эксперта. Дело в том, что технические заключения, прикладываемые к исковому заявлению, рассматриваются судебной практикой лишь как необходимый компонент подачи искового заявления, но не как окончательный вариант раздела. Только в том случае, когда к моменту рассмотрения спора по существу в судебном заседании стороны спора приходят к согласию о варианте раздела в натуре и этот вариант установлен техническим заключением, этого технического заключения может быть достаточно для вынесения судебного решения (либо определения об утверждении мирового соглашения). Во всех же остальных случаях, когда налицо столкновение точек зрения и интересов сторон, суд назначает проведение судебной экспертизы. Тогда перед экспертом ставятся вопросы о возможных вариантах раздела дома и земельного участка в натуре (оцениваются в первую очередь варианты раздела, указанные в первоначальном и встречном исках, но не только они, а в принципе возможные с технической точки зрения варианты раздела недвижимости). Значение экспертного заключения в качестве доказательства в деле о разделе дома и земельного участка в натуре чрезвычайно велико, поскольку суд принимает решения с обязательным учетом того факта, что образуемые части дома безопасны в использовании (для образования новых частей дома могут потребоваться строительные работы и их характер также определяет эксперт). Если эксперт приходит к выводу о том, что раздел в натуре в данном случае в принципе невозможен, то суд вынужден отказать в иске.

Вторым (помимо технической безопасности новых частей здания) важнейшим фактором, который принимает во внимание суд при разделе дома и земельного участка в натуре, является фактор так называемого сложившегося порядка пользования. Это порядок пользования домом и земельным участком, который сложился и соблюдался в течение значительного периода времени. Например, за каждым из сособственников были закреплены какие-то части дома и в течение многих лет их семьи проживали в этих частях (производили ремонт и т.п.). Суд принимает во внимание некую волю сторон, которая объективно была выражена продолжительное время и никем не оспаривалась. Изменение сложившегося порядка пользования суд не приветствует, поскольку оно означает, что кардинально нарушается баланс прав и законных интересов, устраивавший стороны.

Но даже при учете сложившегося порядка пользования возникает ещё один принципиальный вопрос – это вопрос о компенсациях. Предположим у вас и вашего сособственника равные доли в праве собственности на дом и земельный участок. Но при разделе недвижимости в натуре невозможно абсолютно точно соотнести идеальные доли и площади вновь образуемых вещей. Они всегда будут соотноситься не идеально – кому-то достанется большая площадь, а кому-то – меньшая. В этой ситуации для того, чтобы интересы всех сособственников были соблюдены в равной мере высчитываются денежные компенсации. Компенсация выплачивается тому сособственнику, которому при разделе достается часть дома меньшей площади. Расчеты производятся экспертом в том же экспертном исследовании, которое определяет техническую возможность раздела вещей в натуре. Экспертиза носит комплексный характер и разрешает сразу несколько проблем.

После вступления в силу судебного решения о разделе дома и земельного участка в натуре это судебное решение должно быть предоставлено в Росреестр, который внесет в единый реестр недвижимости сведения о новых объектах недвижимости и о правах на них.

Таким образом, процедура раздела дома и земельного участка в натуре носит сложный, многоступенчатый характер. Судебный процесс, в котором рассматривается проблема раздела объектов недвижимости в натуре, имеет большое количество нюансов, поэтому всегда требует участия адвоката.

Связаться с адвокатами по делам о разделе в натуре дома и земли можно по телефонам, указанным в разделе "КОНТАКТЫ", по электронной почте, или прийти на бесплатную консультацию в офис коллегии.